福州继承律师评析：被继承人产权房屋因有改、扩建行为，法院竟然不予分割处理，这合理么？

老家亲戚咨询一个案件，房屋产权原来是父亲名下，属于夫妻共同财产，但这十余年都由老大一家居住使用。老大居住期间，对房屋做了一定的改扩建。母亲早已逝世，父亲于2022年过世后，其他子女想处理房屋继承问题，为此诉至法院。当事人本以为这简单，虽不至手到擒来，但也不过是走走程序而已。

但让当事人万万没想到，一二审法院都不支持他们分割房屋的请求。

一审法院：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记方发生法律效力。案涉房屋（现中山路23号）虽与原房证字第11770号产权证所登记房屋为同一地址，但原房证字第11770号产权证所载房屋已经扩建、改建，其中卫杂间（面积8.33平方米）被拆除，该部分物权已消灭。从测绘报告来看，现房屋的结构、层数、四至长度、实际面积与原房证字第11770号产权证登记情况不符，双方当事人未提供有关部门认可现建筑为合法建筑及拥有合法产权的依据，故原告依据原房证字第11770号房屋所有权证要求继承享有中山路23号房屋产权份额的诉讼请求不予支持。

二审法院：……上诉人（原告）对案涉217路425号房屋享有继承权。但鉴于案涉房屋因被改建、扩建，且其中卫杂间（面积8.33平方米）拆除，经一审委托测绘，该房实际面积与产权登记情况存在不符，而对于不符部分是否属于违章建筑的认定和处理属于国家行政机关的职权范围，故该房的现状不具备进行分割的条件，一审对于上诉人要求继承分割该房的诉求未予支持，并无不当。当事人可待房屋产权完备后另行处理。

总结一二审法院意见，就是法院认可案涉房屋地址虽有变更，但确系同一地址。虽然原房屋有产权证，但后面发生改扩建，房屋实际情况已与原产权证不符，而对于不符部份双方当事人没有提供是否合法的证据，而认定是否属于违章建筑那是行政部门的职权范围。法院承认当事人有继承权，但现在相关建筑没有合法手续，法院就无法分割了。

法院处理手法很鸡贼吧，法院不沾这浑水，你们当事人自己先将手续弄合法了，没有任何问题我们再来处理。可这能解决问题么，法院本来就是定纷止争，处理纠纷，并不是可以将所有纠纷都推给行政部门的。法院这样判了省心省力，那当事人怎么办。房屋已被老大使用几十年，用于出租也有实际收益，他肯定不会去积极处理，重新办证。而且这种有加建房屋，让房产登记部门认可再重新办证的机会微乎其微。如此，房屋就这样让老大一直占着，其他子女都不能分割，都不能有任何收益，这又公平么，这又合理么。

其实，这不算新问题，该种情况其他地方法院都已经有很成熟的处理方法了。

《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年6月颁布）

“11、问：作为遗产的城市住宅平房未经审批翻建、改建、扩建，没有取得新的产权证或者经明确无法办理新产权证，继承人要求继承该房屋，如何处理？

答：作为遗产的城市住宅平房未经审批翻建、改建、扩建，没有取得新的产权证或者经明确无法办理新产权证的，继承人要求继承该房屋及分割使用的，人民法院应予支持。但人民法院应在判决中明确，该判决不作为拆迁补偿依据；并明确对于该房屋是否属于违章建筑、能否取得房产证、应由相关行政主管部门依相关规定确定。”

这理由其实很简单。“未经审批翻建、改建、扩建的房屋，属于违章建筑，建造人违法建造的事实行为应受到否定性评价，往往无法获得不动产物权登记。但违法建筑在被有权机关依法拆除之前仍应作为一种财产性权益进行看待，在所有权人死亡后，应列入遗产范围，当事人要求确认分割使用份额的，法院应予支持，以避免该财产处于无主状态。但为防止当事人利用法院判决将违章建筑合法化，法院在确定继承分割该房产同时，应在判决论理部分中明确，该判决不作为拆迁补偿依据；并明确对于该房屋是否属于违章建筑、能否取得房产证、应由相关行政主管部门依相关规定确定。”

这观点其实也无新奇之处。福建省高级人民法院在（2019）闽民申2297号案中同样秉持该观点：“本案中，讼争房屋建设虽未经合法审批手续，属于违法建筑，但违法建筑在被有权机关依法拆除前仍具有一定的使用价值，应作为一种财产性权益进行看待；同时，基于维护正常的财产秩序和避免社会资源的浪费，对违法建筑人的事实上的占有状态亦应给予一定的法律保护，故陈某花以继承人身份诉请对讼争房屋的居住使用权益进行分割，不违反法律的规定。二审法院在查明讼争房屋出资建设情况的基础上，认定该房屋属刘某辉与陈某花夫妻共同财产，并将属于刘某辉部分的财产性权益的使用价值在继承人之间分析亦无不当。”

回到本案中，当事人错就错在直接要求继承产权份额。当事人现在其实可以另起炉灶，重新提起诉讼，要求分割案涉房屋使用权，如此法院就避无可避应该予以处理的。

福州律师蔡思斌

2024年6月15日