公房承租权及拆迁权益可否继承的相关裁判规则

目前对于公房承租权及其相关利益可否继承，全国各地存在不一样的做法，因此梳理湖北省高院及武汉市中院对此的相关裁判规则，以供参考。

（一）不属于遗产继承

【判决结果】：驳回

【裁判要旨】：本院认为：讼争房屋系武汉市江汉区园林局自管公房，分配给汪继柱、汪少娟的继父陈友清居住，1979年陈友清去世，1980年12月22日，武汉市江汉区园林局向汪少娟发出《关于分配住房的通知》，将上述房屋分配给汪少娟居住，1981年汪少娟取得该房屋的住房凭证。1982年孙淑明（陈友清妻子）去世。1992年汪少娟继续与武汉市江汉区园林局签订《武汉市公有住房租约》。1998年3月17日及2002年7月29日，汪少娟向武汉市江汉区园林局共支付了8860.29元购房款，通过房改取得了该房屋的所有权。

汪继柱认为诉争房屋的承租权、居住权及优先购买权等“福利权”，是属于其母孙淑明个人的合法无形财产，是可以继承的，其对诉争房屋应享有份额的再审申请事由无事实和法律依据。

《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，二审法院根据本案事实，认为诉争房不属于汪继柱、汪少娟继父陈友清及母亲孙淑明的遗产，驳回汪继柱的诉讼请求并无不当。

【案例索引】：湖北省高级人民法院（2014）鄂民申字第00378号

（二） 承租权不能继承，如何确认共同承租权人？共同承租权人的确定不能依照《合同法》，而是依照《武汉市房产管理条例》确定。

【判决结果】：驳回

【裁判要旨】：本院认为：从历史沿革看，涉案单位自管公房原由姚生平之父姚方坤租赁使用，但根据1992年6月18日续订的《武汉市公有住房租约》记载承租人为姚生平的事实，可以认定涉案房屋由姚生平承租使用。公房租赁是计划经济时代的产物，其分配往往是根据承租人的工龄、职务级别、贡献大小等多种因素确定，与一般平等主体之间订立的房屋租赁合同相比，租金很低，义务也不对等，体现了很强的福利性和政策性，主体之间的地位难平等。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款关于“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”的规定，就对城镇房屋租赁与公房租赁进行了区分，从而确定了公房租赁应适用特别法律规范处理的原则。

因此，易玉华、姚攀峰请求依据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条关于“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”的规定，认定其为共同承租人依据不足。

对于共同承租人的确定一般可依据《武汉市房产管理条例》第三十九条“租赁居住房屋，承租人与其有常往户口而他处无住房的同住3年以上的近亲属，对该房屋享有共同承租权”的相关规定认定。

【案例索引】：湖北省高级人民法院（2015）鄂民申字第00541号

（一）承租权仍在原始承租人名下的，由此转化的拆迁补偿款，属于承租人的遗产，可以继承。

【判决结果】：属于遗产，可以继承

【裁判要旨】：本院再审认为，本案的争议标的已从公房的承租权转化为因承租权而获得的拆迁补偿款，故本案的争议焦点是付某乙是否享有傅某甲因承租房屋所产生的财产权利即拆迁补偿款的分配权利。

我国并无关于公房租赁的统一法律规定。根据相关政策及一般行业规则，公房是由国家统建、通配、统修、统管的低租金福利性质的住房，公房承租人对于所承租的公房享有居住权和有限的处分权，在一定条件下可由其近亲属继续使用。

首先，虽然经过公证的《遗赠扶养协议》明确约定了涉案房屋使用权的归属，即傅某甲死后，涉案房屋继续使用之权利由付某甲、陈某甲夫妇享有。但付某甲、陈某甲夫妇并未与涉案房屋所有权人重新办理房屋承租手续。并且，该房屋被拆迁后，争议标的已转化为因傅某甲承租房屋所产生的拆迁安置补偿费，系傅某甲的合法遗产，相关当事人也未约定此项遗产的分配问题。

其次，鉴于《遗赠扶养协议》有关公房使用权的约定内容以及付某甲、陈某甲夫妇长期对傅某甲的日常生活起居、疾病伤痛进行照料，对老人尽了主要赡养义务等实际情况，根据公序良俗的原则，拆迁补偿款应予以多分给付某甲、陈某甲夫妇。付某乙与傅某甲于1992年确立了收养关系后，为其法定继承人，在傅某甲生前虽未与其共同生活，但其还是尽了一定的赡养义务，原审判决基于公平原则，适当分给付某乙25%的拆迁补偿款，并无不当。付某甲、陈某甲申请再审理由不能成立，本院依法不予支持。

【案例索引】：湖北省高级人民法院（2013）鄂民监二再终字第00055号

（二）承租权已变更为另一继承人名下，其它继承人以当时取得权利不符合规定为由主张分割的，不予支持。

【判决结果】：不予支持

【裁判要旨】：一审法院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。武汉市江汉区民生路3栋1联1层101号房屋原系港务集团公司分配给李卓菊居住的公房，李卓菊去世后，港务集团公司作为上述公房的产权人，有权重新确定房屋承租权的归属，其根据当时的政策以及朱同桂、李某戊、李某乙、李某甲的申请将该房屋的承租权登记在李某己名下的行为并无不当。之后李某己通过房改支付了购房款取得房屋的所有权，该房屋应属李某己的财产，而不是父母的遗产。

二审法院认为，上诉人李某甲、李某乙、李某丙、李某丁、李某戊提起本案诉讼的主要理由是上述房屋原系其父亲李卓菊作为港务集团公司职工承租的单位自管公房，该房屋在房改中发生的权属变更是基于李卓菊而享有或派生的购房权利，应视为属于遗产范围。

李卓菊在承租上述房屋期间去世后，港务集团公司作为房屋的产权单位根据当时的政策规定只确定李某甲、李某乙、李某己符合继续承租的条件，但该房屋承租权变更登记时，李卓菊的配偶朱同桂及李某戊、李某乙、李某甲均在《关于住房户主过户的申请》上签名同意将上述房屋原户主变更为李某己，为此，港务集团公司向李某己发放了《武汉市公有住房租约》，将上述房屋的承租人登记为李某己。嗣后，上述房屋进行房改，李某己作为购房申请人支付了购房款并取得了房屋的权属证书。因此，上述房屋在进行房改时并非基于李卓菊的名义购买，该房屋权属变更登记时，不是基于李卓菊而享有或派生的购房权利，故该房屋不属于李卓菊的遗产范围。

上诉人李某甲、李某乙、李某丙、李某丁、李某戊认为案涉房屋属于李卓菊的遗产，该房屋拆迁安置权益由李卓菊的六个子女共同所有的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人李某甲、李某乙、李某丙、李某丁、李某戊认为案涉房屋在进行房改时，李某己违反国家的房改政策购买案涉房屋一节，不属本案的审理范围。

【案例索引】：武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00683号

转自： 智善

作者：高丽君