文革期间购买的房屋未过户，继承人能否享受该房屋的拆迁安置权益

案情简介：

1974年，王晓磊出具一份契约：“立出让卖断契约人王钢其子王晓磊兹有祖上遗下坐落在福州市赤卫区XX路XX号内第四进房屋全座（即讼争房屋），当时全部是租与赵天居住已三十余年。兹因本人别有需要，商得租户赵天同意，将该屋全部出让断卖给原租户的从弟赵东（旁边加注“赵南”，并加盖“王晓磊”印章）为业，自出卖之后，仍由原租户赵天代管居住。经双方商妥卖出人民币1000元，其款立约同日如数交足，该屋系本人祖上遗下产业，任何人不得干涉。”出卖人王晓磊及见证人等在该契约上签名并盖章。买受人依约交付了购房款，上述房屋继续由原租户赵天居住。赵天去世后，一直由赵天的女儿赵玉代为管理。

期间，双方曾往福州市台江区房管局办理产权登记手续，台江区房产公司于1980年出具一份临时收据：兹收到赵东、赵南交来XX段XX地号王晓磊断契据一件。1983年11月18日台江区房管局于曾向赵天发出一份通知：赵东向我局申请办理产权移转登记，因手续不够完妥，前已通知你补交下列证明、证件，但逾期尚未交来，现再次通知请你于11月19日内补交，逾期不予办理。

2002年，赵南及赵东委托赵玉代为办理该房屋所有权转移、确认房屋买卖合同的效力及其他相关诉讼等事宜，并出具了经过福州市公证处公证的《授权委托书》，同时授权赵玉有转委托权。但上述房屋产权过户登记手续至今尚未办理。讼争房屋现仍登记于王晓磊之父王钢名下。赵南与赵东系亲兄弟关系，赵东已于1987年死亡，赵大鹏是赵东之子，系其法定继承人。

之后讼争房屋被划入拆迁安置范围，赵东、赵大鹏与王晓磊应讼争房屋权属和拆迁安置权益问题发生争议。2014年原告赵东、赵大鹏向福州市台江区人民法院起诉被告王晓磊，请求法院判令：确认赵南、赵东二人与被告王晓磊就买卖位于福州市台江区XX路XX号第四进房屋所签订的买卖合约合法有效，该房屋属原告赵南与赵东两人共有。被告则答辩称：讼争房屋产权人系父亲王钢，其未立下遗嘱确认房产归答辩人继承，故答辩人无权出售本房产。答辩人还有胞姐，均为王钢的继承人，其享有房产的份额，答辩人出售的行为损害了其他继承人的利益，应当无效。经审理，台江法院判决确认就讼争房屋签订的买卖合约合法有效；该房屋属赵南、以及赵东俩人共有。

台江法院观点：

被告王晓磊于1974年8月7日就讼争房屋出具的断卖契约，系其真实意思表示。被告王晓磊作为其父亲王钢的法定继承人，对其父亲所有的讼争房屋享有继承权，对讼争房屋具有处分权。原告作为房屋的买受人，向被告王晓磊支付了合理的价款，并实际接收了房屋，且长期居住，故即使王钢尚有其他继承人，买受人也有理由相信被告王晓磊有权出售讼争房屋。因此本院对被告王晓磊现以其还有胞姐，其无权将讼争房屋予以出售，出卖应当无效的辩解不予采纳。如被告王晓磊存在侵害其他继承人权益的情形，其他继承人可向其主张权益要求赔偿。原告赵南已确认其系与兄弟赵东共同购买讼争房屋，故作为出卖人的被告王晓磊无权以其只是卖给原告赵南，而未出卖给赵东作为不履行其应尽义务的抗辩理由。

综上，作为善意买受人的赵南、赵东与被告王晓磊就讼争房屋达成的买卖合同应认定合法有效，原告赵大鹏作为赵东的法定继承人，其有权主张本案权益。鉴于讼争房屋现已列入房屋拆迁范围，已不具备办理产权过户登记条件，故本院对俩原告诉请确认上述讼争房屋归其所有的诉讼请求予以支持。

蔡思斌律师评析：

房屋所有权属于不动产物权，房屋所有权变动一般要办理相应的房屋所有权变更登记、房屋产权过户手续，才符合《物权法》规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案讼争房屋尚未办理过户手续，法院径直判决房屋为买方兄弟二人所有，似乎与现行法律规定相矛盾。但现行的《物权法》于2007年颁布施行，《合同法》于1999年颁布施行，《民法通则》是1987年颁布施行，且都适用于颁布之后发生的行为，并不溯及既往，而本案的房屋买卖契约签订于1974年。首先，当时的国家政策和法律规定对于房屋买卖要办理权属变更登记并没有具体完整的规定；其次，买卖双方在契约当中也没有关于房屋过户的约定。因而，法院根据审理中确认的事实，认定当时的买方支付合理的价款并实际接收了房屋，且长期居住，即使卖房人宣称其无处分权，买方也有理由相信其有权出售讼争房屋。买卖双方已经实际履行买卖合同的义务，买方可以取得房屋的所有权。从这个角度看，符合合同法的基本原则，法院的判决有理有据。

上世纪七八十年代，有关的国家政策、法律法规对房屋买卖的规定不完善，许多熟人间的房屋买卖交易凭买卖双方一纸手书协议达成，依靠彼此之间的诚信履行，因各种原因没有及时到政府部门办理合同备案、房屋登记过户和产权变更。但时过境迁，如今因为缺少房屋买卖登记、过户手续，这些房屋买卖交易也引起了许多纠纷，导致诉讼争议。历史问题遗留至今，就涉及法律时间效力的问题，须按照契约签订时的法律规定确认：房屋买卖契约是否有效，取得房屋所有权是否需要到政府管理部门登记，才能理清当事人之间的法律关系、确定讼争房屋的权属。若当时相关法律法规不完善，则应当结合民事法律的基本原则与法律进行裁判。

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